Chia sẻ: Đầu Tư Bất Động Sản – dưới góc độ Toán học

Ở một góc độ nào đó, chứng khoán là 1 cuộc đấu trí. Và lấy Vn-index làm điểm chuẩn, khi bạn vượt trung bình, thì phần vượt này sẽ từ người khác chuyển sang bạn.

Mở rộng ra, nó áp dụng được cả trong Bất Động Sản, Vàng…Vốn là dân đầu tư, Ngọ cũng ấp ủ ý tưởng về bài viết này lâu rồi, nhưng nay mới có dịp để ngồi đây phân tích cụ thể về vấn đề này.

Bất động sản – miếng mồi ngon cho NĐT?

Vậy nên phần nào đó, đầu tư giống chơi cờ! Bạn thắng thì ai đó thua! Và tiền chuyển từ người thua sang người thắng!

Điều này cũng giống mua đất thôi. Vì đất tăng theo thời gian, và chứng khoán cũng vậy. Chỉ khác là số đông nắm đất lâu hơn chứng khoán.

Ví dụ đất tăng 10%/năm – thì lãi kép 7 năm sẽ tăng gấp 2, và 10 năm sẽ tăng gấp 3. Trong quá khứ đất có thể tăng tỷ lệ nhiều hơn.

Bây giờ Bạn cùng Ngọ, phân tích về đầu tư Bất Động Sản, Đất Đai ở quá khứ và tương lai, ở Góc Độ Kinh tế học và Toán học. Ngọ là người tư duy theo số liệu và dữ liệu. Toán học không bao giờ nói dối.

Lưu ý: Dự đoán tương lai là gần như BẤT KHẢ THI, và cần rất nhiều kịch bản! Cho nên bài viết sau chỉ mang tính tham khảo, bạn có thể xê dịch, tăng hoặc giảm để phù hợp với phán đoán.

Để bài viết ngắn gọn, Ngọ chỉ ghi 1 giá trị, thay vì 1 khoảng giá trị với nhiều kịch bản! Để mọi thứ dễ hiểu, thì Ngọ chỉ phân tích những biến chính, mà không quá đi sâu vào chi tiết.

Tất nhiên nó không đáp ứng 100% nhu cầu của tất cả mọi người, nhưng bạn sẽ thấy rõ gốc rễ vấn đề. Bắt đầu nhé!

Đầu Tư Bất Động Sản – Ngược dòng lịch sử.

Giá đất tăng do đâu?

Nhân tố 1: Năm 2000, GDP/người Việt Nam = 400 USD/người. Năm 2022, GDP/người Việt Nam = 4.110 USD/người.

Do đó, giá nhà tăng theo thu nhập: 4.110/400 = 10 lần!

Nhân tố 2: Năm 2000, 1 USD = 14.300 đồng, Năm 2022: 1 USD = 23.500 đồng

Do đó, giá nhà tăng theo tỷ giá hối đoái: 23.500/14.300 = 1,64 lần.

Nhân tố 3: Tỷ suất cho thuê giả định 2%/năm.

Do đó, mức sinh lời (không phải giá nhà tăng) = (1+2%)^23 = 1.58 lần.

Nhân tố 4: Năm 2000, Định giá: Giá nhà/Thu nhập hộ gia đình = 3-4 lần. Năm 2022, Giá nhà/Thu nhập hộ gia đình = 10-15 lần. (Một số nơi cá biệt như TP lớn có khi 20+ lần)

Do đó mức tăng giá: 4 lần.

Tổng kết chung:

Mức tăng giá đất hoặc mức sinh lời chung nhà dân sinh:

Tổng kết 4 yếu tố, mức sinh lời từ nhà đất 23 năm qua là:

Nhân tố 1 X Nhân Tố 2 X Nhân Tố 3 X Nhân Tố 4

= 10 X 1,64 X 1.58 X 4 = 102 lần! (Tăng 22,2%/năm)

Giá nhà dân sinh tính thế nào?

Nhân tố 1 X Nhân Tố 2 X Nhân tố 4 = 10 X 1.64 X 4 = 68 lần! (tăng 20,1%/năm)

Ở đây, Vì nhiều khu vực, Ngọ tạm gọi độ biến thiên X2 hoặc giảm 50% – Nên giá nhà có thể tăng từ 40-150 lần, tùy nơi và khu vực!

Đây là mức tăng tính danh nghĩa, chưa điều chỉ lạm phát và các yếu tố khác liên quan.

Rõ ràng, khi nhìn thực tế: Bài toán này có thể xem là trùng khớp tương đối so với thực tế! Một thời huy hoàng của bất động sản.

Mua bất động sản còn kiếm bộn tiền trong tương lai?

Bài Toán 2, độ khó của nó là ở Tầm Vũ Trụ, chứ thực tế không phải ở cấp Tiến Sĩ, Giáo sư Quốc tế đâu!

Nếu tôi mua Bất Động Sản bây giờ và chờ 23 năm nữa, tầm 2045 thì sao?

Thật tình mà nói, nói đến tương lai là Bất Khả Thi, tuy nhiên chúng ta cũng xài 4 nhân tố trên để tham khảo:

Nhân tố 1: Năm 2022: GDP/người 4110 USD/người. Năm 2045 thì GDP/người:  20.000 USD/người/năm. (Theo tầm nhìn trên các báo đưa, Ngọ ko dự đoán). Còn nếu Việt Nam dính vào bẫy thu nhập trung bình thì câu chuyện lại khác.

Giá nhà tăng theo thu nhập: 20.000/4100 = 4,9 lần.

Nhân tố 2: Tỷ giá hối đoái:  2023 thì 1 USD = 23.500 đồng, Năm 2045: 1 USD = 30.000 đồng

Giá tăng do tỷ giá hối đoái:  30.000/23.500 = 1,28 lần

(Lý giải, nếu kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn như Nhân Tố 1, ít lạm phát, thì sẽ độ tăng sẽ không cao – yếu tố này quá khó đánh giá, nếu cùng mức tăng cũ sẽ là 1 USD = 38.500 đồng).

Nhân tố 3: Tỷ suất cho thuê: 2%/năm – Mức sinh lời là 1.58 lần như cũ.

Nhân tố 4: Năm 2022: Giá Nhà/Thu nhập hộ gia đình = 10-15 lần! Năm 2045 – Ngọ tạm lấy 8-12 lần (Thấp hơn hiện tại 20%)

Lý giải: Vì nước phát triển Nhật, Hàn, Mỹ, Đức là tầm 5-6 lần, Đài Loan là 7-8 lần. Trung Quốc hiện tại thì rất cao, do sốt đất. Còn Việt Nam thì mọi người tự dự đoán.

Thực tế tương lai 2045 có thể sốt, hoặc đóng băng như đặc trưng của Bất động sản và quá khứ, tạo khoảng chênh giá rất lớn!

Do đó, Ngọ tạm gọi hợp lý cần giảm 20%, tức là 0.8.

Do đó, giá nhà tăng chưa gồm tiền thuê là:

Nhân tố 1 X Nhân tố 2 X Nhân tố 4: = 4,9 X 1,28 X 0.8 = 5 lần (7,2%/năm)

Lợi suất từ Bất động sản gồm cả thuê:

Nhân tố 1  X Nhân tố 2 X Nhân tố 3 X Nhân tố 4

= 4,9  X 1.28 X 1.58 X 0.8 = 8 lần (9,4%/năm)

Thực hư chuyện làm giàu từ bất động sản

Chia sẻ: Bài toán tương lai, có thể xem là ở tầm vũ trụ, bởi các giải định có thể sai số rất lớn, ví dụ như 1 đất nước lạm phát cao, nên tỷ giá thay đổi nhanh. Kinh tế có phát triển như kỳ vọng hay không?

Và thời điểm 2045 đất sẽ sốt hay ở trạng thái nào? Nên mức giá có thể chênh lệch đến 2-3-4 lần là bình thường. Và ở đây, là mức giá chung của bất động sản, còn bất động sản riêng lẻ, thì biến động vô chừng – có miếng không tăng là bao, có miếng tăng 100 lần!

Với những dữ kiện và giả định trên – Bài viết chỉ đúng trong điều kiện rất bình thường. Còn nếu bất thường dẫn đến sai số rất lớn!

Nếu theo đúng công thức, giá bất động sản sẽ tăng chỉ bằng 1/10 so với quá khứ!

Khi ấy, bất động sản không còn quá thơm ngon như trong dĩ vãng!