Đầu tư Bất Động Sản hay Đầu tư Chứng Khoán? Một góc nhìn

Hiện thực

Hiện tại khi Ngọ viết bài này (2024), thì theo pháp luật giá bán trong giấy tờ và thực tế đã gần sát. Tức là hồi xưa mảnh đất 10 tỷ, ghi 1-2 tỷ để  “né thuế” dễ dàng, thì giờ không đơn giản như xưa.

Ngoài ra, hiện vẫn “om sòm” vụ đánh thuế bất động sản… như bất động sản thứ 2, hay xyz gì đó. Vì chưa chốt nên Ngọ không bàn luận.

Nhìn xa hơn, các nước phát triển trên thế giới, việc đánh thuế này rất là bình thường – vì an sinh xã hội và phục vụ sự phát triển bền vững của đất nước.

Gần Việt Nam, thì có Singapore đã đánh thuế tốt. Tuy nhiên, Trung Quốc có một thời cũng nghiên cứu cái này, nhưng lại không thực hiện được trên thực tế.

Việt Nam mình – nền kinh tế còn đi sau, nên khi nhìn ra thế giới, ta học được rất nhiều thứ. Nếu con cái hoặc chính bản thân đã từng học trường kinh tế, (thậm chí trường khác), thì kiến thức thông thường cũng được chuyển thể từ thế giới về, thường là các nước phát triển.

Học ở các trường kinh tế, thì sẽ học về tài chính doanh nghiệp và chứng khoán nhiều hơn rất nhiều. Mời bạn đọc bài: Đầu tư chứng khoán cần kiến thức Toán lớp mấy?

Cho nên chúng ta nên cái nhìn kinh tế 1 chút so với cảm xúc. Ví dụ, người thì nói đánh thuế, thì giá nhà sẽ cộng vào thêm giá bán, người mua chịu thiệt, hoặc sẽ chuyển giá cho người đi thuê; người khác thì nói giá nhà sẽ giảm… Thực tế, thì thực tế mới biết… Bởi vì, nó liên quan đến cách đánh thuế, mức thuế, độ co giãn theo giá… hơi phức tạp.

Trong bài viết này, Ngọ giới hạn sự quan tâm chỉ ở mức KHẢ NĂNG SINH LỜI CHUNG của 2 kênh bất động sản và chứng khoán!

Ăn mày dĩ vãng

Nói quá khứ từ năm 2000 (khi TTCK được thành lập), thì chắc chắn 2 kênh này thì Bất Động Sản ăn đứt chứng khoán!

Nhưng thứ một nhà đầu tư quan tâm, là tương lai sẽ như thế nào?

Nói quá khứ thì quá rõ ràng, bởi trong kinh doanh và đầu tư, nhìn lại bao giờ cũng dễ dàng hơn nhìn phía trước!

Ví dụ: Bạn biết 1 bất động sản giờ 5 tỷ, nửa năm sau hoặc 1 năm sau tăng thành 6 tỷ (tăng 20%-44%/năm), thì liệu bạn có bán không? Hoặc bạn có mua không?

Nếu bán sẽ rất hiếm người bán, chỉ bán vì “kẹt tiền” hoặc có cái nào thơm hơn. Cơ bản là thường không bán. Còn người mua thì chắc chắn sẽ mua!

Ngược lại, nếu biết rằng, mảnh đất đó hoặc đứng im hoặc giảm giá thì bạn có bán hoặc mua không? Người bán sẽ bán và người mua sẽ không mua.

Và khi Ngọ đặt vấn đề này, chúng ta sẽ nhìn nhận nó giống một ván cờ. Một ván cờ tương lai rất khó đoán định.

Tất nhiên chứng khoán và bất động sản đều sẽ tăng trong dài hạn, vì đây là kênh chống lạm phát tốt – cái này đã có nhiều chứng minh rồi.

Vấn đề là so sánh với mức trung bình chung, sẽ như thế nào trong 25 năm tới??? Bởi trong 3 năm tới thì quá khó dự đoán!

Chứng khoán sẽ luôn có mã tăng vài trăm lần, và bất động sản cũng vậy. Nếu bóng tách từng vùng, từng phân khúc… thì sẽ có sự khác nhau. Nhưng Ngọ muốn đề cập tới sự tăng trưởng mức trung bình chung.

Đầu tư hay đầu cơ

Trong đầu tư bất động sản đều có tính đầu tư và đầu cơ. Hầu hết phần đông cứ nhìn quá khứ ngắn hạn mà đoán tương lai qua chuyển động giá, điều này thực sự rủi ro.

Bởi đầu cơ nó sẽ thành bong bóng, và trước sau gì nó cũng sẽ chạy xung quanh giá trị hợp lý. Mời bạn đọc: Bong bóng là gì? Dấu hiệu của bong bóng trong chứng khoán?

Về mặt lý tính: Các kênh đầu tư từ bất động sản, vàng, cổ phiếu, trái phiếu, lãi ngân hàng … có tính thông nhau. Số đông sẽ tối ưu lợi ích của mình dựa vào dự đoán mức sinh lời kỳ vọng.

Trong câu nói của Benjamin Graham: “Trong dài hạn thì trường là cái máy cân đo, trong ngắn hạn thị trường là cái máy bỏ phiếu”.

Về mặt lý tính thì nó mang tính cân đo nhiều hơn.

Về mặt cảm xúc: Nhưng nhiều khi kênh nào càng tăng, thì số đông sẽ càng nhảy vào, nên luôn bị chi phối bởi cung cầu và tâm lý đám đông. Điều này theo Benjamin Graham sẽ thiên về máy bỏ phiếu nhiều hơn.

Đúng hơn sự tăng giảm của 1 tài sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, mỗi yếu tố sẽ có tác động tích cực hoặc tiêu cực và cùng trọng số của nó. Khi đó sẽ khiến tác động đến mức giá của tài sản.

Định giá

Nói riêng về bất động sản 25 năm tới – Ngọ đã có những chia sẻ ở Video: Bất Động Sản 25 năm tới: 4 yếu tố quyết định mức tăng giá quá khứ & tương lai?

Tất nhiên có nhiều phương pháp định giá như: Định giá so sánh, định giá theo chi phí, định giá chiết khấu dòng tiền, định giá dựa vào giá trị sổ sách, định giá theo thu nhập…

Mời đọc: 11 phương pháp định giá cổ phiếu đơn giản

Vì bài viết này thiên hướng LÝ TÍNH, để tiện so sánh định giá bất động sản và chứng khoán, ta có thể xem xét các phương pháp sau:

Bản chất chung của định giá là xem xét hiện tại đến tương lai và ước chừng để chiết khấu về hiện tại. (Kiểu dùng tài chính rồi tính NPV, IRR đủ kiểu)

Đối với bất động sản: Thì dòng tiền chính là để cho thuê theo mức giá thị trường trừ đi các chi phí liên quan.

Thực tế, cái nhà bạn ở ngay mặt tiền –  bạn không cho thuê, thì thực chất bạn cũng đang thuê của chính mình. Bằng cách hãy tưởng tượng ngôi nhà y chang bạn, cho thuê như như thế nào. Hoặc mảnh đất “mô tê” gì – thì bạn vẫn cho thuê được mà.

Đối với cổ phiếu:  Đó là dòng tiền tự do, cổ tức… khi mà được rút ra khỏi doanh nghiệp.

Khi nhìn như vậy, ta có thể xem xét bất động sản, hoặc doanh nghiệp có nhiều nét na ná nhau.

Khi đó xem xét tài sản:

Bất động sản: Thu nhập ròng từ nhà hiện tại trong 1 năm/ Giá mảnh đất.

Chứng khoán:  Thu nhập hoặc dòng tiền tự do, hoặc cổ tức/Giá doanh nghiệp.

Một yếu tố nữa chúng ta cần quan tâm khi định giá, đó là khả năng tăng trưởng trong tương lai. .

Một trong những mẹo Ngọ xem xét, là so sánh TỶ LỆ này với bối cảnh đất nước (ví dụ như lãi ngân hàng, tốc độ tăng trưởng, lạm phát, và nhìn ra thế giới).

Nếu bạn nhìn 1 bài toán dạng này, bạn sẽ thấy tương lai dài hơn rất nhiều. Sẽ an nhiên hơn, khi mọi người so sánh giữa kênh này, kênh kia trong ngắn hạn.

Một cách để đầu tư sinh lời

Dù kênh chứng khoán, hay bất động sản có tăng giá nhiều thế nào đi nữa, thì cũng phần đông mọi người cũng sẽ không kiếm lời bao nhiêu.

Đôi khi nằm im lại sinh lời nhiều hơn, bởi ít giao dịch, ít phí và sai sót.

Tương lai là bất định, Ngọ vẫn tin rằng tương lai nhìn chung đâu đó phân khúc này tăng mạnh, phân khúc kia giảm, thì  mức tăng sẽ tầm 5%-12%/năm, cho các kênh! (nếu không lạm phát thái quá)

Ngọ cho biên độ rộng vậy, vì tương lai bất định, chẳng biết đâu là chắc chắn.

Nhưng thứ chúng ta biết là mỗi người sẽ có vòng tròn năng lực riêng. Bản thân Ngọ đầu tư 100% chứng khoán.

Ngọ nghĩ bất động sản trước đây mức tăng chủ tầm trên dưới 20%/năm trong 20 năm qua. Nhưng tương lai các kênh sẽ tầm 5%-12%/năm.

Cho nên có 1 định hướng để đầu tư vượt trên mức mặt bằng chung. Đó là phải giỏi chuyên môn hơn trong lĩnh vực của mình. Bạn có thể chọn đa dạng hóa nhiều kênh đầu tư, hoặc có thể chuyên môn hóa dựa vào vòng tròn năng lực của mình. Bạn có thể đầu tư bất động sản, hay chứng khoán tùy vào sự hiểu biết của mình, tương lai, không dành cho tay mơ đâu.

Lưu ý 1 nguyên tắc: Lãi 20%/năm thì 25 năm sẽ tăng 100 lần!

Các vấn đề so sánh khác

Độ ổn định: Nếu so sánh cổ phiếu và bất động sản, nếu tính riêng lẻ có thể sự biến động giá của bất động sản ổn định hơn.

Tuy nhiên vấn đề được giải quyết là khi bạn có 2-10 tỷ bạn mua 1 bất động sản; thì cổ phiếu bạn có thể mua cả hàng chục mã, nên sự biến động có thể giảm xuống.

Đòn bẩy tài chính, thực tế đòn bẩy tài chính bên bất động sản tốt hơn. Vì bạn có thể vay 5 năm, và miễn thu nhập khác bạn trả được lãi và một phần gốc là bạn sẽ giảm rủi ro ngắn hạn. Chứng khoán thì thực tế sẽ rủi ro hơn khi dùng đòn bẩy, vì giá cổ phiếu biến động mạnh trong ngắn hạn.

Vốn đầu tư:  Chứng khoán thực tế ăn đứt bất động sản, bởi vốn chứng khoán không cần nhiều, gần như bất cứ số tiền nào cũng có thể đầu tư hiệu quả. Bất động sản có thể cần 2 tỷ, thì chứng khoán chỉ cần 20 triệu. Rõ ràng bất cứ ai cũng tiếp cận được. Bất động sản cần vốn lớn, chứng khoán không cần vốn nhiều.

Tính thanh khoản:  Chứng khoán dễ dàng mua bán hơn bất động sản rất nhiều, và có thể bán một phần nhỏ.

Ví dụ cùng mức tài sản 10-20 tỷ đồng, nếu cần 1-2 tỷ thì bạn không thể bán 1/10 bất động sản, trừ khi bạn mua bất động sản nhỏ tiền. Nhưng nếu có 2 tỷ, cần 200 triệu thì sao? Vay mượn – nhưng thực tế vay mượn cũng không dễ đến thế.

Tuy nhiên, chứng khoán, dù bạn có 10-20 tỷ mà chỉ cần 10 triệu-20 triệu làm gì đó, thì chỉ cần vài giây và bán ván vài trăm cổ phiếu là xong.

Mức độ kiến thức:  Vì bất động sản trực quan, và người bình thường vẫn có thể thấy được, vì giá của mảnh đất, khu thương mại, căn hộ ngôi nhà. Trong khi chứng khoán giá của doanh nghiệp, nhưng mọi người khó thấy phạm vi doanh nghiệp hơn, ví dụ giá trị công ty Vinamilk là bao nhiêu? Giá trị công ty FPT là bao nhiêu? Bất động sản đơn giản với người không chuyên hơn. Tuy nhiên, người không chuyên có thể mua quỹ đầu tư, hoặc toàn bộ chỉ số để hưởng mức lợi chung của thị trường thay vì đầu tư riêng lẻ.

Vấn đề thủ tục & giấy tờ:  Chứng khoán cái này là khỏe, vì chỉ cần ENTER, khi khớp lệnh trong 1 giây mọi thủ tục đều xong hết, vì được số hóa 100%, không cần phải quỵ lụy, mòn mỏi hay sợ ma giáo trong hoạt động này.

Mời bạn xem VIDEO: So sánh Các KÊNH ĐẦU TƯ Hiện Tại Đến… 20 Năm Sau

Hi vọng, bài viết này bạn có thêm 1 góc nhìn đa dạng hơn. Cảm ơn bạn đã đọc!